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Taxe d’Acquisition pour Multipropriétaires en Israël
Résidents Israéliens et Résidents Étrangers : Comprendre les Enjeux Fiscaux
⚠️ AVERTISSEMENT IMPORTANT
Les informations relatives au statut de primo-accédant et aux conditions permettant de conserver ce statut ne s’appliquent qu’aux résidents fiscaux israéliens. Les résidents étrangers sont systématiquement imposés selon les taux applicables pour les multipropriétaires, soit 8% dès le premier shekel, indépendamment du nombre de biens qu’ils possèdent en Israel au moment de l’achat. Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre page dédiée.
L’acquisition d’un bien immobilier en Israël constitue souvent un investissement significatif, et la taxe d’acquisition (Mas Rekhisha) peut représenter une charge fiscale considérable pour les multipropriétaires. Contrairement aux primo-accédants qui bénéficient d’un avantage fiscal substantiel, les acquéreurs possédant déjà un ou plusieurs biens sont soumis à un taux forfaitaire de 8% dès le premier shekel, pouvant atteindre 10% au-delà de 6 055 070 ₪. Il existe des cas particuliers comme les Olim ayant fait leur alyah avant Aout 2024, les titulaires d’une accréditation handicap auprès du Bitouah Leoumi qui permettent aux multipropriétaires de payer moins d’impôts.
Nos clients francophones, qu’ils soient investisseurs établis en Israël ou résidents étrangers souhaitant diversifier leur patrimoine, nous sollicitent régulièrement pour optimiser leur stratégie d’acquisition. L’expertise du cabinet Elbaz & Elkayam en fiscalité immobilière permet d’identifier les mécanismes légaux permettant de réduire significativement la charge fiscale, notamment en explorant les conditions qui permettent de conserver ou retrouver le statut de « dira yehida » (logement unique).
Sans un accompagnement juridique spécialisé, les multipropriétaires s’exposent à des erreurs coûteuses et des opportunités manquées. Voici les pièges majeurs que notre expertise permet d’éviter :
La perte involontaire du statut de primo-accédant
En Israël, la détention de plus d’un tiers (33,33%) d’un bien immobilier vous fait perdre le statut de « dira yehida ». Cependant, certaines exceptions existent : la détention d’une part inférieure ou égale à un tiers d’un bien, ou d’une part inférieure ou égale à la moitié d’un bien reçu en héritage, ne compromet pas votre statut de primo-accédant.
L’application automatique des taux multipropriétaires aux résidents étrangers
Les non-résidents fiscaux israéliens sont systématiquement taxés comme multipropriétaires (8-10%), même pour leur première acquisition en Israël. Seule l’obtention du statut de résident fiscal dans les 24 mois suivant l’achat permet de bénéficier rétroactivement des taux réduits.
Les délais de vente pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien actuel
Les propriétaires souhaitant remplacer leur résidence principale disposent de 24 mois (depuis le 31 mai 2025) pour vendre leur ancien bien après l’acquisition du nouveau, sous peine de requalification fiscale.
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office se positionne comme un One-Stop-Shop pour tous vos projets immobiliers en Israël. Notre équipe francophone combine une expertise approfondie en fiscalité immobilière israélienne avec une compréhension fine des enjeux propres aux investisseurs internationaux.
| Tranche de valeur | Primo-accédant (תושב ישראל) | Multipropriétaire / Résident étranger |
| Jusqu’à 1 978 745 ₪ | 0% | 8% |
| 1 978 745 ₪ – 2 347 040 ₪ | 3,5% | 8% |
| 2 347 040 ₪ – 6 055 070 ₪ | 5% | 8% |
| Au-delà de 6 055 070 ₪ | 8% puis 10% | 10% |
* Taux en vigueur de janvier 2025 à janvier 2026 (mises à jour annuelles)
Attention : Ces conditions s’appliquent EXCLUSIVEMENT aux résidents fiscaux israéliens.
✓ Situations qui NE RETIRENT PAS le statut de primo-accédant :
• Détention d’une part inferieure a un tiers (33,33%) d’un autre bien immobilier
• Détention d’une part inferieure a un demi (50%) d’un bien reçu en héritage
• Acquisition d’un bien de remplacement avec vente de l’ancien dans les 24 mois (voir exceptions plus bas)
Pour un multipropriétaire ou un résident étranger acquérant un bien à 2 500 000 ₪, le calcul est simple : 2 500 000 × 8% = 200 000 ₪ de taxe d’acquisition. À titre de comparaison, un primo-accédant résident israélien ne paierait qu’environ 20 538 ₪ pour le même bien, soit une différence de près de 180 000 ₪.
Non, en tant que résident fiscal étranger, vous serez automatiquement imposé aux taux multipropriétaires (8% puis 10%), même s’il s’agit de votre première acquisition en Israël. Toutefois, si vous devenez résident fiscal israélien dans les 24 mois suivant l’achat, vous pourrez demander une régularisation rétroactive aux taux primo-accédant.
Oui. La législation israélienne prévoit une exception pour les héritages : la détention d’une part inférieure ou égale à 50% d’un bien reçu en succession ne compromet pas votre statut de primo-accédant (dira yehida). Vous bénéficierez donc des taux réduits pour votre prochaine acquisition.
Non. La détention d’une part inférieure ou égale à un tiers (33,33%) d’un bien immobilier ne vous fait pas perdre le statut de primo-accédant. Avec seulement 25% de parts, vous conservez votre éligibilité aux taux réduits de la taxe d’acquisition pour votre prochain achat en votre nom propre.
Très simplement, vous pouvez acquérir votre nouveau bien avant de vendre l’ancien tout en bénéficiant des taux primo-accédant. La condition : vendre votre ancien bien dans les 24 mois (après cette date) suivant l’acquisition. Par contre, si votre nouveau bien est un appartement sur plan, la période de latence pour vendre votre ancien bien peut être prolongée jusqu’à 12 mois suivant la remise des clés du nouvel appartement.
