Taxe d'Amélioration Foncière Hetel Hashbakha

Le Hetel Hashbakha (היטל השבחה) est une taxe municipale prélevée lorsque la valeur d’un bien immobilier augmente suite à une décision d’urbanisme : approbation d’un nouveau plan de construction (Taba), octroi d’une dérogation (Hakala), ou autorisation d’un usage dérogatoire (Shimush Horeg). Elle représente 50% de la plus-value estimée et devient exigible lors de la vente du bien ou de l’obtention d’un permis de construire.

Le Mas Shevakh (מס שבח) est l’impôt national sur la plus-value immobilière, calculé sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le Hetel Hashbakha est une taxe locale versée à la municipalité, calculée uniquement sur la plus-value générée par les modifications urbanistiques. Les deux peuvent s’appliquer simultanément lors d’une même vente, mais obéissent à des règles distinctes.

Les exonérations principales incluent : la construction ou l’extension d’un logement jusqu’à 140 m² (sous conditions de résidence), la construction d’un Mamad (abri anti-missiles), les biens situés en zones de réhabilitation (Shkounat Shikoum), certains projets Tama 38, et les transferts entre proches. Chaque exonération est soumise à des conditions strictes qu’il convient de vérifier précisément. Reportez-vous a notre tableau ci-dessous.

Vous disposez de 45 jours après réception de l’évaluation pour la contester. Deux voies s’offrent à vous : demander la nomination d’un expert agréé (Shamaï Machriya) auprès du Conseil des Experts si vous contestez le montant, ou saisir la Commission d’Appel de la commission d’urbanisme si vous contestez le principe même de la taxation. Un accompagnement juridique spécialisé augmente significativement vos chances de succès.

Légalement, le Hetel Hashbakha incombe au propriétaire du bien au moment où le plan d’urbanisme a été approuvé. Dans la pratique, c’est généralement le vendeur qui s’en acquitte. Toutefois, les parties peuvent convenir contractuellement d’une répartition différente. Cette question doit être clarifiée dès la négociation du contrat de vente.

La procédure standard prend entre 30 et 90 jours ouvrables selon les municipalités. Ce certificat est indispensable pour finaliser la vente au Tabo (cadastre). Nous recommandons d’initier les démarches dès la signature du contrat de vente pour éviter tout retard dans la transaction. Notre cabinet peut accélérer ces procédures grâce à notre connaissance des circuits administratifs.