Accueil / Immobilier /
Exonération linéaire optimisée
Optimisation fiscale lors de la vente de biens immobiliers en Israël
💡 À retenir :
L’exonération linéaire optimisée permet aux propriétaires de biens immobiliers acquis avant le 1er janvier 2014 de bénéficier d’une réduction significative de l’impôt sur la plus-value (Mas Shevach). Le calcul exonère la plus-value accumulée jusqu’au 01/01/2014 et n’impose que la période ultérieure à cette date.
Lorsque vous envisagez de vendre un bien immobilier en Israël, l’impôt sur la plus-value (Mas Shevakh) représente une charge fiscale potentiellement très significative, pouvant atteindre 25% du gain réalisé. Pour les propriétaires qui détiennent leur bien depuis de nombreuses années, cette imposition peut se traduire par des centaines de milliers, voire des millions de shekels à verser au fisc israélien. Imaginez une personne ayant reçu en héritage un bien acquis en 1950 – avec un prix d’achat quasi nul, l’impôt représenterait quasiment le quart de la vente !
L’exonération linéaire optimisée (en hébreu : פטור לינארי מוטב), instaurée en 2014, constitue un levier fiscal majeur. Ce dispositif permet d’exonérer totalement la plus-value accumulée avant le 1er janvier 2014, ne taxant que la portion de gain générée après cette date. Pour un bien acquis en 1990 et vendu en 2025, cela signifie que 24 années de plus-value (sur un total de 35 ans) seraient complètement exonérées d’impôt.
Cette optimisation fiscale s’adresse particulièrement aux investisseurs francophones détenant plusieurs biens en Israël, aux héritiers de biens familiaux anciens, ainsi qu’aux résidents étrangers propriétaires de longue date. Notre cabinet d’avocats francophones accompagne ces profils spécifiques pour maximiser leurs économies fiscales tout en assurant une parfaite conformité avec la législation israélienne.
La fiscalité immobilière israélienne comporte de nombreuses subtilités qui peuvent transformer une opération rentable en cauchemar fiscal. Sans accompagnement juridique spécialisé, vous vous exposez à plusieurs risques majeurs :
Élément | Sans exonération | Avec exonération linéaire |
Date d’achat | 1994 | 1994 |
Date de vente | 2025 | 2025 |
Plus-value totale | 2 000 000 ₪ | 2 000 000 ₪ |
Période imposable | 31 ans (100%) | 11 ans (35%) |
Plus-value imposable | 2 000 000 ₪ | ≈ 710 000 ₪ |
Impôt estimé (25%) | 500 000 ₪ | ≈ 177 500 ₪ |
ÉCONOMIE RÉALISÉE | ≈ 322 500 ₪ (soit environ 80 000 €) près de 2/3 de réduction d’impôt ! | |
Le cabinet Elbaz & Elkayam se distingue par son approche “One-Stop-Shop” : nous offrons l’ensemble des services juridiques nécessaires à toute opération immobilière en Israël, de la planification fiscale initiale jusqu’à la résolution des éventuels contentieux.
Notre équipe francophone, dirigée par Maître Isaac Elbaz (spécialiste en fiscalité immobilière), Maître Ohad Elkayam (expert en financement bancaire) et Maître Hadassa Cohen (avocate spécialisée en transactions), vous accompagne dans votre langue tout au long du processus. Cette proximité linguistique et culturelle nous permet de comprendre précisément vos attentes et de vous expliquer clairement chaque étape, pour un accompagnement sans compromis.
Nos services incluent :
Ce dispositif s’applique à tout particulier (et non aux sociétés) vendant un logement d’habitation éligible (“דירת מגורים מזכה”) acquis avant le 1er janvier 2014, et ce, même si le vendeur est multipropriétaire.
Il n’y a pas de condition de résidence en Israël : les résidents étrangers et investisseurs francophones peuvent également en bénéficier.
Non. Depuis le 1er janvier 2018 (fin de la période de transition), il n’existe plus de limitation sur le nombre de biens vendus avec le calcul linéaire optimisé, ni de délai minimum entre deux ventes. Chaque logement éligible acquis avant 2014 peut bénéficier de ce régime.
La convention fiscale franco-israélienne prévoit des mécanismes pour éviter la double imposition. L’impôt payé en Israël peut généralement être déduit de l’impôt français sur la même plus-value. Notre cabinet maîtrise ces articulations complexes et vous accompagne pour optimiser votre situation dans les deux pays.
