Accueil / Immobilier /
Taxe d’Acquisition pour résidents étrangers en Israël
Guide complet pour les francophones | Cabinet Elbaz & Elkayam
Vous résidez à l’étranger et envisagez d’acquérir un bien immobilier en Israël ? Que votre projet soit motivé par un investissement locatif, la préparation d’une future Alyah ou simplement le souhait de disposer d’un pied-à-terre en Terre Sainte, la fiscalité immobilière israélienne réserve des spécificités que tout résident étranger doit impérativement maîtriser avant de s’engager.
En tant que résident étranger (Toshav houtz), vous êtes soumis à des taux de taxe d’acquisition significativement plus élevés que ceux appliqués aux résidents israéliens. Cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers de shekels sur une transaction standard.
Notre cabinet d’avocats francophones, spécialiste de la fiscalité immobilière en Israël, vous accompagne pour optimiser votre situation fiscale et, le cas échéant, vous aider à bénéficier du statut privilégié d’Olé Hadash ou de Toshav hozer Vatik afin de réduire considérablement votre charge fiscale.
Notre expertise couvre l’ensemble des problématiques liées à l’acquisition immobilière par des non-résidents : calcul précis de la taxe d’acquisition, planification fiscale stratégique, et accompagnement dans les démarches de changement de statut de résidence fiscale.
La législation fiscale israélienne distingue clairement les résidents des non-résidents, et cette distinction a des conséquences majeures sur le montant de la taxe d’acquisition (Mas Rekhisha) à acquitter :
Taux de taxe d’acquisition pour résidents étrangers (2025)
| Tranche de valeur | Taux applicable |
| Jusqu’à 6 055 070 ₪ | 8% |
| Au-delà de 6 055 070 ₪ | 10% |
Attention : Ces taux s’appliquent dès le premier shekel, contrairement aux résidents israéliens primo-accédants qui bénéficient d’une exonération jusqu’à près de 2 millions de shekels. Pour une acquisition de 3 000 000 ₪, un résident étranger paiera 240 000 ₪ de taxe, contre environ 35 000 ₪ pour un résident israélien primo-accédant.
Comment éviter cette surtaxation ? La loi israélienne offre une opportunité unique aux résidents étrangers primo-accédants : si vous devenez résident israélien (Olé Hadash ou Toshav Chozer Vatik) dans les deux ans suivant l’acquisition, vous pourrez bénéficier rétroactivement des taux réduits applicables aux résidents acquérant leur première et unique résidence en Israël.
Important : Cette optimisation ne s’applique que si le bien acquis constitue votre unique résidence en Israël. Les dossiers de biens possédés à l’étranger n’affectent pas cette éligibilité, seule la situation patrimoniale en Israël est prise en compte.
Le cabinet Elbaz & Elkayam Law Office se distingue par son approche One-Stop-Shop : nous gérons l’intégralité de votre projet immobilier, de la planification fiscale initiale jusqu’à la finalisation de la transaction.
Est considéré comme résident étranger toute personne dont le centre de vie n’est pas situé en Israël. Les critères principaux incluent le lieu de résidence habituelle, les liens familiaux, économiques et sociaux. Une personne séjournant moins de 183 jours par an en Israël tombe sous la présomption d’être résident étranger, sauf preuve contraire.
Oui, si vous devenez Olé Hadash ou Toshav Chozer Vatik dans les deux ans suivant l’acquisition, et que le bien constitue votre première et unique résidence en Israël, nous pouvons demander pour vous un recalcul de la taxe selon les taux préférentiels et obtenir le remboursement de la différence.
Non. Pour déterminer si vous achetez une «unique résidence », seuls les biens situés en Israël sont considérés. Vous pouvez posséder plusieurs propriétés à l’étranger et néanmoins bénéficier des taux réduits sur votre premier achat en Israël, sous réserve de devenir résident israélien dans le délai imparti.
Oui, mais les conditions sont plus strictes. Les banques demandent généralement davantage de garanties et les quotités de financement sont souvent limitées à 50% de la valeur du bien.
Vous disposez d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition pour obtenir le statut de résident israélien (Olé Hadash ou Toshav Chozer Vatik). Il existe un délai plus court d’un an pour devenir Oleh Hadash mais les possibilités de réduire l’imposition sont significativement plus élevés.
