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Taxe d’Acquisition en Israël (Mas Rekhisha)
Guide complet pour les francophones | Cabinet Elbaz & Elkayam
L’achat d’un bien immobilier en Israël représente souvent l’investissement d’une vie pour les francophones qui souhaitent s’établir dans le pays ou diversifier leur patrimoine. La taxe d’acquisition (Mas Rekhisha en hébreu) constitue l’une des charges fiscales les plus significatives lors de toute transaction immobilière. Cette taxe, calculée par paliers progressifs selon la valeur du bien, peut représenter des dizaines voire des centaines de milliers de shekels.
Nos clients francophones recherchent avant tout la sérénité fiscale : comprendre exactement combien ils devront payer, identifier les exonérations auxquelles ils ont droit (notamment pour les personnes préparant une immigration en Israël ou les Olim Hadashim), et s’assurer de ne pas commettre d’erreurs qui pourraient leur coûter cher. Un accompagnement juridique spécialisé en fiscalité immobilière permet d’optimiser légalement cette charge et de sécuriser votre acquisition dès le premier jour.
La législation israélienne distingue plusieurs catégories d’acheteurs, chacune soumise à des paliers d’imposition différents. Un résident israélien achetant son unique résidence (en qualité de primo-accédant) bénéficie d’une exonération totale jusqu’à environ 1,978 million de shekels (paliers 2026), tandis qu’un investisseur acquérant une résidence secondaire, ou résident fiscal étranger paiera 8% dès le premier shekel.
Pièges courants à éviter : de nombreux acheteurs ignorent que le statut de « résidence unique » implique des conditions strictes, notamment la vente de tout autre bien dans un délai de 18 mois.
Les résidents étrangers sont systématiquement imposés aux taux les plus élevés, même pour leur première acquisition. La classification erronée de votre statut fiscal peut entraîner une majoration considérable de votre imposition.
Les Olim Hadashim bénéficient d’un régime préférentiel particulièrement avantageux : seulement 0,5% sur la seconde tranche jusqu’à environ 6 millions de shekels. Cette habilitation peut être utilisée durant les 7 années suivant l’Alyah, et l’on peut aussi demander à appliquer ce statut pour un bien acquis peu avant l’Alyah, sous conditions, ce qui permet une planification stratégique de vos acquisitions.
Le cabinet Elbaz & Elkayam se distingue par son approche One-Stop-Shop : nous ne nous contentons pas de calculer votre taxe d’acquisition, nous intégrons cette analyse dans une stratégie fiscale globale couvrant l’ensemble de votre opération immobilière, notamment dans le cadre d’une planification fiscale rigoureuse en amont du projet d’achat.
Maître Isaac Elbaz, spécialiste en fiscalité immobilière israélienne, accompagne depuis des années les francophones dans l’optimisation de leur situation fiscale.
Notre expertise comprend : la détermination précise de votre statut fiscal (résident, non-résident, Olé Hadash), le calcul anticipé de votre mas rekhisha avec simulation des différents scénarios, l’identification des exonérations applicables et leur mise en œuvre administrative, ainsi que la coordination avec les autorités fiscales israéliennes. Cette approche intégrée vous garantit une tranquillité d’esprit totale et une optimisation maximale de votre investissement.
Nous intervenons aussi lors de demande de recalcul de votre taxe d’acquisition, dans le cadre d’un changement de statut, notamment pour les personnes devenant résidents fiscaux israéliens ou Olim Hadashim après la date d’acquisition.
Pour un résident israélien achetant sa résidence unique, la taxe d’acquisition est de 0% jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 3,5% jusqu’à 2 347 040 ₪, 5% jusqu’à 6 055 070 ₪, 8% jusqu’à 20 183 565 ₪ et 10% au-delà (paliers 2026).
Par exemple, pour une résidence de 2,5 millions de shekels, le montant sera d’environ 20 500 ₪.
Oui, les nouveaux immigrants bénéficient d’un régime très favorable : 0% jusqu’à environ 2 millions de shekels, puis 0,5% sur la tranche suivante jusqu’à 6 millions de shekels. Cette habilitation est valable de 1 an avant l’Aliyah jusqu’à 7 ans après, et peut être utilisée une seule fois pour une résidence et une fois pour un commerce.
La différence est considérable : pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, vous payez 8% dès le premier shekel jusqu’à environ 6 millions ₪, puis 10% au-delà.
Pour un bien de 2,5 millions ₪, cela représente 200 000 ₪ contre seulement 20 500 ₪ pour une résidence unique.
Non, les résidents étrangers (Toshav Houtz) sont automatiquement imposés aux taux applicables aux résidences secondaires, même s’il s’agit de leur première acquisition en Israël. Seule la domiciliation fiscale en Israël permet d’accéder aux taux préférentiels de résidence unique. Il est toutefois possible de faire valoir son statut de résidence fiscale israélienne rétroactivement, contactez nous pour plus d’informations.
La déclaration doit être déposée auprès de l’administration fiscale (Misrad Missouy Mekarke’in) dans les 30 jours suivant la signature du contrat d’achat, cette déclaration est réalisée par nos avocats, dans le cadre de l’accompagnement juridique de votre transaction. Le paiement peut être effectué immédiatement (sous 60 jours) ou repoussé selon certaines conditions. Le non-respect des délais entraîne des pénalités et intérêts de retard.
Pas de panique. Une déclaration fiscale reste ouverte aux modifications déclaratives pour une période de 4 ans à compter de la date d’achat. Il n’est pas rare que notre cabinet d’avocats fiscalistes s’occupe de faire des demandes de remboursements de trop-perçus d’impôts dans le cadre de transactions effectuées hors du cabinet. Pour une première vérification, contactez notre cabinet.
